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购买学区房，卖方不按约定迁移户口怎么办？

学校旁边宁静的学区房里，或许刚经历过一场争夺入学指标的血雨腥风……

近年来，入学难和买房难把学区房炒得越来越热，《虎妈猫爸》里的毕胜男卖掉郊区的大房子，在学校附近买了间老旧的小房子，为的就是让女儿茜茜进入重点学校。教育部门划分学区、学龄儿童就近入学的政策，使学区房成为了小学、初中学生进入名校的最主要途径。

那么问题来了：购买学区房的根本是为了让孩子落户，然后就近划片上学，但如果卖方不按约定迁移户口，买方又应该如何维护自己的权利？

目前的一线城市里，很多人购房的初心就是要将自己的户口迁移落户到新购买的房子里。所以，购买学区房的关键就是购买者购房后能在所购房屋处落户。

这一目的就决定了购房者在购房前，应该了解确切信息，确认户口能够迁入并享受入学待遇，并在房屋买卖合同中做明确约定。

云律通提示大家注意以下几点：

1）在签订房屋买卖合同之前，务必事先了解清楚所交易房屋的户口情况。具体方法包括但不限于与卖方户主一起向户主所在公安机关派出所户籍科查询，看起在交易房屋上登记了几户户口；向当地的公安机关咨询房屋落户的相关政策，确认购房后，买方家庭户口能够迁入。

2）向教育部门了解学区划分情况，了解就近入学政策，确认交易房屋是否已经使用过户口入学名额（入学指标），以确认户口迁入所购房屋后，能够享受就近入学待遇，享有入学指标。提示这一点的原因是，有些地方的学校规定，在一定年限内一个地址的户口只能有一次入学机会（一个入学指标）。因此需要确认所购房屋当年是否仍有指标。

3）在房屋买卖合同中对户口事宜进行明确的约定。在合同目的中明确，购房是为了买方子女户口迁入并享受就近入读某学校的入学指标；卖方应承诺其房屋在交易后仍享有就近入学指标；明确约定卖方将户口（包括其自己与所有登记在该房屋的户口）迁出的时间与期限；若卖方逾期未迁出户口，应向买方支付违约金，违约金可以按房价的百分比按日计算，逾期迁出户口达到一定期限的，买方因合同目的不能实现可解除合同并有权要求卖方按照房价的30%支付违约金。

这样，一旦出现纠纷，也便于划分双方的责任，从而可以更好地保护买方的权利。

但是，如果房屋买卖合同签订后，卖方就是不按约定迁移户口，又该怎么办呢？云律通建议不妨尝试以下方法：

1）与卖方协商解决

合同双方签订的为商品房买卖合同，既然是合同，一方不按照合同进行，首要的解决方法就是协商，卖方不按照约定迁移户口，买方可以找到卖方进行协商，双方就迁移户口的时间以及相关事宜进行协商，进而解决问题。

2）提起诉讼

如通过协商不能解决纠纷，买方一般就只能提起诉讼了。当然，如果买卖合同约定的解决纠纷方式是仲裁，那就申请仲裁。

在诉讼（或仲裁）过程中，买方可以主张的权利包括以下几项：

A. 要求支付违约赔偿。买卖双方订立房屋买卖合同，卖方没有按照合同的约定迁移户口，就是没有按照合同履行义务，卖方应当承担相应的违约责任。买方有权请求判决卖方支付违约金、赔偿损失。

B. 要求继续履行合同。在要求卖方承担违约责任的同时，买方可以要求卖方继续履行合同。由于诉讼解决纠纷需要较长的时间，为防止卖方将入学指标使用，在诉讼期间，买方可以向法院提出诉讼保全申请，冻结入学指标。

C. 解除合同、要求赔偿损失。如房屋买卖合同的目的就是迁入户口进而可以享受就近入学指标，卖方不按约定迁移户口，致使买方不能落户进而导致不能办理学籍，就属于合同目的不能实现的情形。因此买方可以据此主张解除双方的房屋买卖合同、同时要求卖方赔偿损失。

如果在房屋买卖合同中对卖方迁出户口未加约定或约定不明，发生纠纷解决起来就比较复杂了。

此时，买方需要搜集合同谈判协商期间商谈内容、过程的有关证据，证明卖方应该迁出户口、买方购房目的就是为了子女入学等等。

因此，对合同协商谈判过程的资料、往来信息（短信、微信等）也应尽可能保存，在交易最终完成、没有纠纷时再删除。

云律通提示大家：户口迁移是公安机关户籍管理的职权，所以法院无法判决迁移户口，买方不能向法院提出请求判决卖方迁移户口的诉讼请求。买家只能根据合同，追究卖房人的违约责任或是主张解除合同。户口迁移属于行政管理问题，因此无法要求法院判决迁出户口或判决其迁入户口，但同时，公安机关也不能强制他人迁出户口。

所以说，在买卖学区房这样的家庭大事上，还是有必要事前咨询有经验的专业律师，或聘请一位律师做全程顾问。

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